Agrarisch

In het kort

Bij het bepalen van de WOZ-waarde van agrarische objecten gelden een aantal specifieke regels.

Vergelijkingsmethode agrarische objecten

Het bepalen van de waarde van agrarische objecten gebeurt primair door een methode van systematische vergelijking toe te passen. Daarbij vindt een vergelijking plaats van de niet-verkochte agrarische objecten die getaxeerd worden met verkochte agrarische objecten.

In veel gemeenten zijn te weinig verkopen van agrarische objecten om op een betrouwbare manier de WOZ-waarde van alle agrarische objecten te bepalen. Daarom verzamelt het WOZ-datacenter alle verkoopgegevens in Nederland. Het WOZ-datacenter en de opsteller van de Taxatiewijzer agrarisch analyseren vervolgens deze verkoopgegevens en andere marktinformatie. Op basis van deze analyse worden landelijke kengetallen vastgesteld. Deze kengetallen zijn de basis voor de taxatie van agrarische objecten. De kengetallen en overige specifieke aandachtspunten vindt u bij de agrarische objecten in de Taxatiewijzer agrarisch van de VNG.

Courante niet-woningen

In het kort

Courante niet-woningen zijn onroerende zaken, waarvoor huur- en kooptransacties plaatsvinden. Denk aan: kantoren, winkels en bedrijfsruimten. Deze categorie niet-woningen worden getaxeerd op basis van een schatting van de huurwaarde die vermenigvuldigd wordt met een kapitalisatiefactor.

Waarde van courante niet-woningen wordt bepaald met HWK-methodiek

Bij de taxatiemethode voor courante niet-woningen, zoals kantoren, winkels en bedrijfsruimten, vormt de huurwaarde op de waardepeildatum de basis. Deze wordt vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor. Bij de huurwaarde-kapitalisatiemethode (HWK-methodiek) vindt de waardebepaling dus plaats in twee stappen.

Eerst wordt de huurwaarde van een courante niet-woning ingeschat, waarbij aansluiting wordt gezocht bij soortgelijke panden waarvoor rond de waardepeildatum een huurovereenkomst is gesloten. Immers de feitelijk voor het te taxeren pand betaalde huur is vaak geen goede indicatie van de markt op de waardepeildatum. Immers die feitelijke betaalde huurprijs is vaak al jaren eerder afgesproken tussen huurder en verhuurder. Bij het inschatten van de huurwaarde door vergelijking met andere panden wordt rekening gehouden met de verschillen in onder andere oppervlakte, bouwkwaliteit en ligging.

Vervolgens worden verkoopprijzen geanalyseerd en wordt bepaald hoe de huurwaarde zich verhoudt tot de verkoopprijs.  Bij het vaststellen van de kapitalisatiefactor wordt daarnaast rekening gehouden met (het risico op) leegstand bij soortgelijke objecten. Eenvoudig gezegd is de kapitalisatiefactor de koopsom gedeeld door de huurwaarde. Met andere woorden de kapitalisatiefactor is het aantal keer de jaarhuur dat men bij verkoop wil ontvangen of bij koop bereid is te betalen. Bij het analyseren van de verkoopprijzen is het ook belangrijk om rekening te houden met het feit dat ook bij het verkochte object de feitelijk betaalde jaarhuur niet gelijk hoeft te zijn aan de marktconforme huurwaarde op de waardepeildatum.


Incourante niet-woningen

In het kort

Incourante niet-woningen zijn onroerende zaken waarvoor geen/tot weinig marktgegevens beschikbaar zijn. Hierbij kan gedacht worden aan scholen, ziekenhuizen en energiecentrales. Deze categorie niet-woningen wordt getaxeerd door de gecorrigeerde vervangingswaarde te bepalen.

Waarde van incourante niet-woningen wordt getaxeerd door gecorrigeerde vervangingswaarde te bepalen

Incourante niet-woningen zoals scholen, ziekenhuizen en energiecentrales worden getaxeerd aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Voor de berekening daarvan is informatie nodig voor het bepalen van de grondwaarde en informatie voor het waarderen van de opstallen. De waarde van de opstallen wordt berekend door de actuele bouwkosten (inclusief inrichtingskosten en bijkomende kosten) te corrigeren voor technische veroudering en eventueel voor functionele veroudering.

Voor het bepalen van de grondwaarde wordt uitgegaan van de investering die gedaan moet worden om een vergelijkbaar perceel grond met die bestemming op die locatie te verwerven. Omdat een belangrijk deel van het leveren van bouwrijpe grond geschiedt door de betreffende gemeente, vormen de uitgifteprijzen die de betreffende gemeente hanteert een belangrijk deel van de benodigde informatie. Maar als er marktcijfers voorhanden zijn over grondtransacties voor de bouw van nieuwe incourante objecten, dan verdient het gebruik van deze marktcijfers de voorkeur boven gronduitgifteprijzen.

Taxatiewijzers bieden hulp bij het waarderen

Om de incourante objecten op een uniforme wijze te waarderen zijn landelijke taxatiewijzers opgesteld. Deze taxatiewijzers bevatten kengetallen voor verschillende categorieën incourante niet-woningen en worden jaarlijks geactualiseerd.

Verdere uitleg over de gecorrigeerde vervangingswaarde is te vinden in de Taxatiewijzer en kengetallen Algemeen.